Жегата в имотите продължава!

Българският жилищен пазар под лупа: кредити, цени и посоки

Жилищният пазар в България продължава да гори с необичайна сила. Данните на Българската народна банка показват, че към юли 2025 г. жилищните кредити са достигнали 29,6 млрд. лв. – с цели 27,4% повече от същия месец на предходната година. За сравнение, през юли 2024 г. обемът е бил 23,2 млрд. лв. – увеличение с над 6 млрд. лв. само за дванадесет месеца.

Това не е еднократен скок, а последователна тенденция. Ако погледнем последните пет години, растежът е последователен и ускоряващ се:

• през 2022 г. жилищните кредити са били около 16,5 млрд. лв.;
• в края на 2023 г. вече достигат 19,9 млрд. лв., ръст от 20,5%;
• до края на 2024 г. – 25,7 млрд. лв., ръст от близо 29%;
• а към средата на 2025 г. – почти 30 млрд. лв., ново увеличение от над 27%.

Само за три години жилищното кредитиране у нас е нараснало почти двойно.

Лихви и достъпност: двигателите на ръста

Фактът, че България е сред страните с най-ниски ипотечни лихви в ЕС – около 2,3–2,5% – обяснява голяма част от динамиката. Докато в редица западни държави цената на кредита ограничава търсенето, у нас условията остават достъпни и банки и купувачи изграждат връзка, която подхранва търсенето на жилища.

Към това се добавя и очакването за присъединяване към еврозоната на 1 януари 2026 г. – важен психологически фактор, който кара мнозина да ускорят решението си за покупка. Логиката е проста: „по-добре сега, преди евентуален нов скок на цените“.

Ценови вълни в големите градове

На фона на рекордния кредитен ръст, цените на жилищата също вървят нагоре. По данни на НСИ, през първото тримесечие на 2025 г. общото поскъпване е 15,1% на годишна база – вторият най-висок ръст в Европейския съюз след Португалия.

Но ако разгледаме пазара по региони, се очертават ясни различия:

• Русе се откроява като лидер с 9% ръст на цените – символ на това, че по-малките градове наваксват.
• Варна е на второ място с 5,8% поскъпване, подкрепено от морския туризъм и интереса на инвеститори.
• Стара Загора и Пловдив също бележат стабилен ръст – съответно 4,0% и 3,7%.
• София остава по-умерена с около 2,9% среден ръст – но картината там е по-сложна: цените на старите жилища растат с над 5%, докато новото строителство почти не мърда (+0,3%).

Средната цена на жилище в столицата вече надхвърля 2 000 евро/кв.м, като често офертите за апартаменти стигат до 400 хил. евро. Това поставя София в категорията на „скъпите“ европейски столици, докато градове като Пловдив или Варна все още предлагат по-достъпни опции, но също с ясно възходящ тренд.

Бум или балон?

Прогнозите на предприемачи сочат, че цените на новите жилища ще се повишат с още 12–15% до края на 2025 г. Анализатори обаче предупреждават, че пазарът е близо до своя пик. Очакването е през 2026 г. ръстът да се забави до около 10% – все още значим, но по-устойчив темп.

Възможността за корекция зависи от две ключови променливи: дали предлагането ще навакса търсенето и как банките ще управляват кредитната експанзия. Ако строителният сектор излезе с достатъчно нови проекти, натискът върху цените може да се охлади. Ако не – динамиката може да се прехвърли и към по-малки градове, където има по-голям потенциал за растеж.

Пазар под напрежение

Жилищният пазар в България през 2025 г. е на кръстопът. Евтините кредити и еврозоната създават краткосрочна еуфория, но дългосрочната устойчивост ще зависи от икономическите реалности – доходите на домакинствата, новото строителство и глобалната финансова среда.

Днес еуфорията се усеща най-силно в банките и в строителните площадки на София, Варна и Пловдив. Но утре, когато пазарът потърси баланс, именно регионалните различия ще определят къде се намира истинската стойност.