Балансът между търсене и предлагане в жилищния сектор създава предпоставки за значителни ценови увеличения, докато купувачите се насочват към по-компактни имоти
Жилищният пазар в София приключва 2024 година с внушителен ръст на цените, който подчертава устойчивостта на сектора, въпреки глобалните и локалните икономически предизвикателства. Според данните на Bulgarian Properties, този ръст е подхранен както от нарастващото търсене, така и от продължаващото намаляване на предлагането.
Основен принос за динамиката на пазара оказват ниските лихвени проценти по ипотечните кредити, които засилват интереса на купувачите. Въпреки това, ограниченото предлагане – особено на вторичния пазар – създава предпоставки за увеличаване на конкуренцията и скок на цените, което засяга достъпността на жилищата.
Намаляващо предлагане и увеличено търсене
2024 г. продължава тенденцията на спад в броя на новопредлаганите жилища, което се наблюдаваше и през предходните години. Данните сочат, че новите оферти на пазара са намалели с 10% спрямо 2023 г. Това явление е особено забележимо на вторичния пазар, където предлагането остава изключително слабо.
Недостатъчното предлагане се съчетава с високо търсене, подхранвано от ниските лихвени проценти по ипотечните кредити. Банките отчитат ръст от 36% на годишна база в обема на отпуснатите кредити, като само за първите девет месеца на 2024 г. са предоставени заеми, равняващи се на целия обем за 2023 г.
Средни цени и ръстове: Анализ на данните
Цените на жилищата в София отбелязват значителен ръст през 2024 г. Средната цена на квадратен метър достига 1840 евро през третото тримесечие, което представлява увеличение от 18,7% на годишна база (16,3% след корекция за инфлацията).
Регионални различия:
- В квартал „Банишора“ цените достигат 1968 евро/кв.м.
- В „Малинова долина“ те остават по-достъпни – 1420 евро/кв.м.
- „Кръстова вада“ се утвърждава като предпочитан район с цена от 2000 евро/кв.м.
В най-престижните райони на столицата стойностите доближават 4000 евро/кв.м, което поставя психологическа бариера за много от купувачите. Средната обща цена на закупените апартаменти също се повишава – от около 140 000 евро в края на 2023 г. до 159 500 евро през 2024 г. Данните на Bulgarian Properties показват, че за първите девет месеца на 2024 г. в София са вписани 24 818 сделки. Това представлява увеличение от 13% на годишна база, което подчертава устойчивостта на пазара въпреки предизвикателствата, свързани с предлагането.
Интересно е да се отбележи, че сделките с двустайни апартаменти доминират – 60% от всички транзакции, следвани от тристайните с дял от 35%. Четиристайните апартаменти заемат по-малко от 5% от общия обем сделки, което подчертава ориентацията на купувачите към по-компактни и достъпни жилища.
Достъпност на жилищата: Измерител на покупателната сила
Въпреки ръста на цените, показателят за достъпност остава сравнително стабилен. Към третото тримесечие на 2024 г. стойността му е 1,16, което означава, че за закупуването на 1 кв.м жилищна площ е необходима малко повече от една средна месечна заплата.
Сравнение с минали периоди:
- През 2008 г., в разгара на предходния пазарен пик, бяха нужни 3,4 месечни заплати за закупуване на 1 кв.м жилищна площ.
- Средната работна заплата в София към 2024 г. е 3100 лв., което съдейства за запазването на относителна стабилност в достъпността.
Недостиг в новото строителство
Ограниченото предлагане на нови жилища е друга важна характеристика на пазара през 2024 г. Данните сочат спад от 20% в издадените разрешителни за строеж на сгради и 30% по отношение на жилищата в тях. Това показва, че новите обекти, които предстои да се появят на пазара, няма да бъдат достатъчни, за да компенсират увеличеното търсене.
Новото строителство, макар и активно в някои райони, не успява да осигури достатъчен обем, за да стабилизира пазара. Това затруднява допълнително купувачите, които често се сблъскват с ограничен избор и високи цени.
Какво предстои за жилищния пазар през 2025 г.?
С приключването на 2024 г. жилищният пазар в София демонстрира устойчивост, но и подчертава важни предизвикателства. Очакванията за 2025 г. включват:
- Продължаващ ръст на цените, макар и с възможно по-бавен темп.
- Повишено значение на банковото кредитиране като движещ фактор на търсенето.
- Трудности за купувачите в условията на намалено предлагане и висока конкуренция.
В дългосрочен план, за стабилизиране на пазара е необходимо да се увеличи броят на новопостроените жилища и да се предприемат мерки за балансиране на търсенето и предлагането. Пазарът в София остава динамичен и привлекателен както за купувачи, така и за инвеститори, но неговото развитие ще зависи от редица икономически, регулаторни и социални фактори, които ще оформят бъдещата му структура.
