Къде се корени проблемът с презастрояването и нереновирането на стари сгради?
За изминалата година са завършени 22 000 нови жилища. Според НСИ, в началото на 2024 г. местните администрации са издали разрешителни за строеж на 1 823 жилищни сгради с 10 487 жилища в тях. Представете си колко е това в усвоени площи – 1 203 134 кв. м.!
За държава в демографска криза тези цифри са в разрез с всяка логика. През май ООН посочи България като страната, чието население намалява най-бързо в света, поради ниската раждаемост и емиграцията. До 2050 г. в България ще бъде отчетен най-големият спад на населението – 22.5%. Все едно да премахнем София от картата на България. На кого му трябват толкова много апартаменти като няма кой да живее в тях? Отговорът, със сигурност, не включва “гражданите” и “обикновения купувач”. Кои са пчелите – майки на тези кошери и защо работливите насекоми се поддават на съблазни? Продължават да се роят нови квартали, комплекси и лъскави бизнес сгради. Обстановката в София става все “по – цветна”, а инвеститорските амбиции завладяват и провинцията. Проблем с презастрояването виждаме и в Пловдив, Варна и в малки градове като Кърджали. Това смятат гражданите. Нови комплекси стърчат, държавници мълчат, а брокери са с визии за мегаполиси. Старите сгради мъчително се рушат, а околната среда диша вредни прахови частици. Ето я и тъмната страна на сектор “Недвижими имоти”.
Invest in Bulgaria стартира собствено проучване и анкетира над 500 души на напълно случаен принцип. Включиха се граждани от най – различни възрасти, от всеки пол, и от много краища на България, от големи и малки селища. Има анкетирани от Чепеларе, Велинград, Перник, Усойка, Самоков, Трявна и Рударци. Взеха участие и емигранти, живеещи в Испания, Германия и Нидерландия. Разбира се, най – голям дял заемат живущите в София и в Пловдив, съответно със 76% и 5,7%. Мнението на всеки един гражданин е важно, затова анкетирахме и хора от провинцията, защото проблемът пуска пипалата си и там.
Защо кварталите се множат, а сградите се рушат?
За сравнение на данните за новите жилища в края на 2023-та година съобщаваме, че са съборени едва 286 стари сгради с 321 жилища като е освободена само 19 731 квадратни метра площ, по данни отново на НСИ.
При последното преброяване на населението от 2021 г. у нас Института съобщава за над 1.6 млн. необитавани жилища, като проблемът с безлюдните сгради е най – сериозен във Видин, Бургас и Перник. Не е тайна, че открай време населението се концентрира в по – големите градове и столицата, а селата пустеят. Да разгледаме София по урбанистично разпределение! Все повече от столичани имигрират в централните части на града и такива, които са с добра инфраструктура и локация, например кварталите Борово и Гоце Делчев. Все по – безлюдни стават северни крайни квартали като Левски и Сухата река, защото транспортът до там не е удобен и преобладава старо неподдържано строителство. Въпреки арихитектурните неуредици не се взимат мерки за реновиране. Вместо това, разрешителните за строеж се подхвърлят “като салфетки в дискотека”. В сравнение с 2007 г. през последната година в София са издадени 3 пъти повече разрешения за строеж, според доц. Григор Сарийски, член на Института за икономически изследвания на БАН, гост в “Напред и Нагоре”. Новите квартали унищожават равното софийско поле. Примери за такива са Малинова долина и Кръстова вада. Но се строи без усещане за естетика и далеч от градоустройствените изисквание…
Не се съмнявам в професионализма на съответните архитекти и в това, че процедурите по действащите законодателства, и ЗУТ (Закон за устройство на територията) в частност са спазени. Това, което обаче на практика се вижда, е една липса на цялостна визия за това как и в какви рамки ще се развива града и сградното строителство като елемент и функция на градското развитие, това коментира по темата специално за разследването Мирослав Борисов, дипломиран архитект и урбанист, и член на камарата на архитектите в България.
Тенденцията, която се наблюдава сред общественото мнение, съдейки по изследването ни, е че презастрояването е сред основните неща, които трябва да се променят при градоустройството на България, конкретно в по – големите градове. Сред анкетираните във възрастов диапазон 25 – 60 г. това е вторият по важност проблем след липсата на повече зелени площи. Гражданите посочват и нееднородност, нееднаквост и неестетичност на сградите като недостатъци.
“ За мен трябва да спре преориентирането само в един район на София. Трябва да се наблегне повече на северните части. Има много причини за това: не е редно една част на София да има удобен градски транспорт, модерни сгради и заведения, а другата част – все едно да изостава с 20 години от предната.“, мнение от анонимната анкета.
От проблема с презастрояването произтича и този с прекалената близост на сградите. Сред основните мнения на анкетираните е именно липсата на отстояние помежду им. Това е не само естетически казус, а и свидетелства за намаляване свободните площи и усвояването им не за паркове и градини, а за още и още недвижими имоти.
Тези нови квартали на София са особен обект на тези процеси по обективни причини. Липсва визия или стратегия за канализиране и контрол, за постигането на баланс между обществения и публичния интерес. По тази причина конкретните квартали не са облагородени; там обикновено липсват всякакви функции, градски транспорт от всякакъв вид, училища, детски площадки магазини или каквото друго се сетите, за да се достигне до проблема, който всички можем да видим. И тези квартали ще страдат от това и в бъдеще. И общината ще се окаже в трудната позиция да направи необходимата интервенция, тъй като имотите са частни. А времето ще е проспано, това споделя Мирослав Борисов.
Експерти отчитат тенденция на имотния пазар за все по – засилено предлагане на апартаменти на зелено. Въпреки това, потребителите предпочитат сделки със завършени имоти.Разбира се, жилищата с Акт 14 са по – евтини, затова привличат вниманието на потенциалния купувач. Тук отново виждаме несъответствие между търсене и предлагане. Според анкетираните, всичко трябва да се прави с мисъл и не трябва изкуствено да се презастроява. 44,9% от участниците в проучването предпочитат да виждат старинна архитектура в града си, а на второ място с 28,3% харесват повече съвременни сгради. За голяма част от запитаните няма значение какъв тип са сградите. Важно е да са добре поддържани и съобразени с района. Новият облик на града им не е по техен вкус.
Тяхна опозиция са брокерите, които твърдят че старите сгради не отговарят на търсенето на съвременния потребител. Цифрите отричат – 55,3% от запитаните се чувстват в опасност от рушащи се постройки. Дали трябва сградите да се събарят или да се реновират?
Сградите в голямата си част са обект на частно – правни отношения – бидейки частна собственост. Разбира се, че трябва да има санитарен минимум за поддръжка на тези сгради за да бъдат в добро общо състояние и да не са опасни както за живущите или обитаващите, така и за преминаващите. Но няма механизъм, по който сградата да бъде отнета (поне доколкото аз съм запознат). Един ефективен метод, по който може да се работи е прилагане на санкции към собственика на сградата, който и да е отговорен за общото състояние на сградата. Но практиката показва, че това е много сложен казус в българския контекст, споделя специалистът архитект – урбанист Борисов за Invest in Bulgaria.
За да разгърнем проблема подробно и анализираме общественото мнение, обръщаме внимание на архитектурния поглед недвижимите културни ценности на България и негативното въздействие върху околната среда. Повече за тях може да прочетете в следващата част.
Последвайте ни в социалните мрежи
